In caso di infiltrazioni d’acqua nel condominio sembra sempre difficile capire chi deve pagare. Illustriamo un caso dal Tribunale di Napoli, che si è espresso sui danni causati dall’acqua, proveniente da un terrazzo privato, in ottimo stato di manutenzione
17/05/2023 – Chi risponde delle infiltrazioni d’acqua in condominio, se un appartamento subisce dei danni, di chi è la responsabilità e chi deve pagare e risarcire gli aventi diritto?
La risposta non è scontata, come dal caso in oggetto, con la sentenza 3820/2023. Prima di tutto bisogna considerare se il proprietario dell’appartamento da cui è partita la perdita e il condominio hanno trascurato le attività di manutenzione. In questo caso devono pagare secondo le regole stabilite dal Codice Civile.
Qualora invece hanno avuto cura dell’immobile, non gli può essere attribuita nessuna responsabilità in merito, né richiesto un risarcimento.
Infiltrazioni d’acqua in condominio, il caso
I giudici si sono pronunciati sull’azione legale intrapresa dal proprietario di due appartamenti, che si trovano al primo piano e al piano terra di un condominio, che hanno subìto danni per infiltrazioni d’acqua:
distacco dell’intonaco con caduta a terra del materiale nel vano camera da letto;
chiazze di distacco della pittura e dell’intradosso del solaio del bagnetto.
Secondo quanto sosteneva il proprietario degli appartamenti, le infiltrazioni provengono dal terrazzo dell’appartamento sovrastante, situato al terzo piano dello stesso condominio, di proprietà di una società e utilizzato da un studio legale.
Il proprietario degli appartamenti danneggiati, ha citato in giudizio la società proprietaria dell’appartamento, da cui è partita la perdita d’acqua ed il condominio, chiedendo il pagamento di un risarcimento pari ad euro 6500,00, per danni diretti ed emergenti ed ad euro 16.000,00, per il disagio di non aver potuto disporre degli appartamenti a causa dei danni.
Il condominio ha chiesto che fosse dichiarato responsabile solo il proprietario dell’appartamento che avrebbe causato le infiltrazioni o il concorso di colpa.
Le infiltrazioni d’acqua in condominio, di chi sono le responsabilità
I Giudici del Tribunale di Napoli hanno ricordato le norme in materia di infiltrazioni d’acqua nei condomini.
Per il Codice Civile, qualora l’uso del lastrico solare, o della terrazza a livello, non è comune a tutti i condòmini, dei danni da infiltrazioni d’acqua, in condominio, nell’appartamento sottostante, rispondono sia il proprietario, o l’usuario esclusivo, quale custode del bene, sia il condominio, che ha l’obbligo di effettuare i controlli necessari alla conservazione delle parti comuni.
Come si verificano le responsabilità, dall’infiltrazioni d’acqua in condominio
Anche se i principi generali ed il caso concreto è stato risolto in modo diverso perché i sopralluoghi dei consulenti del Tribunale non hanno evidenziato responsabilità né a carico del proprietario né a carico del condominio.
I consulenti del Tribunale di Napoli, hanno svolto 3 sopralluoghi. Uno di questi, è avvenuto qualche giorno dopo le copiose piogge che avevano interessato la città e, nonostante tutto, il consulente non ha rilevato infiltrazioni in atto provenienti dal terrazzo sovrastante.
I consulenti hanno osservato che:
la pavimentazione del terrazzo è in buono stato di conservazione e le infiltrazioni non dipendono da una scarsa o impropria tenuta idraulica del manto impermeabile del terrazzo;
il danno non dipendeva da difetti di costruzione o manutenzione del terrazzo.
Rifacendosi ad una precedente perizia, i consulenti, hanno aggiunto che:
il crollo parziale, è stato causato da infiltrazioni, capillari, verificatesi probabilmente alcuni anni prima ed al momento non sussisteva il pericolo di crollo del solaio;
il danno potrebbe essere stato causato da una perdita dal rubinetto a servizio del terrazzo (ipotesi, ritenuta plausibile dai consulente).
Appurata la non negligenza, nell’attività di manutenzione, nè difetti di costruzione o cause accertate, Il Tribunale di Napoli, ha quindi escluso la responsabilità del proprietario dell’immobile, al piano superiore e del condominio, respingendo la richiesta di risarcimento.
